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SYNDICAT SECONDAIRE

 

CREATION   FONCTIONNEMENT  MODIFICATION CHARGES

 

La création des syndicats secondaires (ou scission de copropriété)

La scission de copropriété organisée par la loi du 10 juillet 1965 a été conçue afin de remédier aux difficultés de gérer de manière satisfaisante les groupes d'immeubles et surtout les ensembles immobiliers, de lutter contre le gigantisme de certaines copropriétés, en les fractionnant pour en constituer de nouvelles, de dimensions plus réduites, donc plus aisées à administrer. Cette faculté de constituer des copropriétés séparées est instituée par l'article 28 de la loi.

Dans une copropriété de taille moyenne, le syndicat des copropriétaires ne présente pas d'inconvénient au niveau du fonctionnement. Par contre, la situation est différente dans les grands ensembles immobiliers, car il est matériellement impossible de réunir en assemblée générale un grand nombre de copropriétaires (absentéisme). Pour que les décisions de l'assemblée ne soient pas paralysées et pour une meilleure gestion, le législateur a prévu la possibilité de créer des syndicats secondaires. Quand la copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Il représente en fait un sous-ensemble de la copropriété.

Sa constitution ne peut être décidée que par une assemblée spéciale des copropriétaires concernés. C'est ce que prévoit l'article 27 de la loi du 10 Juillet 1965. Les copropriétaires concernés demandent au syndic principal de convoquer une assemblée spéciale les réunissant, avec pour objet la création du syndicat secondaire, décision qui doit être adoptée à la majorité de l'article 25. Cette même assemblée devra approuver la nouvelle répartition des charges, ainsi que la nouvelle rédaction du règlement de copropriété résultant de l'existence d'un ou de plusieurs syndicat(s) secondaire(s), résolutions qui devront, ensuite, être validées par l'assemblée générale du syndical principal

 

Conditions

puce

Il doit s'agir d'un immeuble comportant plusieurs bâtiments

puce

Il faut ensuite que la division en propriété du sol soit possible pour permettre la constitution de copropriétés séparées

puce

Il faut enfin que la scission soit d'abord décidée par une assemblée spéciale de copropriétaires des bâtiments à retrancher de la copropriété initiale,
puis acceptée par l'assemblée générale de cette copropriété

 

Réalisation

La scission de copropriété, une fois décidée par les assemblées de copropriétaires, nécessite :

puce

Que les parties communes de la copropriété initiale sont redistribuées entre les nouvelles copropriétés séparées,

puce

Qu'un règlement de copropriété soit établi pour chacune de ces nouvelles copropriétés

puce

Que les parties communes générales et équipements collectifs qui, en raison de leur affectation, ne sont pas susceptibles d'être attribués à une seule des copropriétés nouvelles,
fassent l'objet d'une organisation autonome pour qu'ils soient utilisés comme auparavant par l'ensemble des occupants de l'ensemble immobilier
(exemple : aires de stationnement, canalisations et chaufferie générale, espaces verts, piscine, tennis...)

 

Fonctionnement

puce

Le syndicat secondaire fonctionne de la même manière que celle du syndicat principal, mais son champ d'action est plus ciblé.
Il ne peut être étendu qu'avec un vote d'une assemblée générale
 

puce

Le syndicat principal perd sa compétence quand celle-ci recoupe celle du syndicat secondaire (principe de spécialité).
Il reste compétent pour toutes les questions touchant les parties globalement communes, y compris celles concernant les rapports du syndicat secondaire au reste de la copropriété
 

puce

La création d'un syndicat secondaire entraîne la spécialisation des charges, à moins que celle-ci ait déjà été prévue par le règlement de copropriété.
Ainsi les copropriétaires supporteront les charges de la gestion de leur bâtiment, mais non celles des autres, tout en continuant de contribuer aux charges des éléments
qui restent communs aux bâtiments (voies d'accès, éventuellement gardiennage, etc.)
 

puce

Le syndicat secondaire, comme le principal, est doté d'une personnalité civile. Il peut être poursuivi en justice

 

 

Modification de la répartition des charges

La création d'un syndicat secondaire entraîne de fait une spécialisation des charges par bâtiment. En effet, les copropriétaires assument seulement les charges afférentes à leur immeuble tout en continuant cependant à participer aux charges des parties communes, telles que les voies d'accès par exemple et aux services communs à toute la copropriété.

La nouvelle répartition des charges prend effet au jour de la création du syndicat secondaire. Un syndic est nommé, qui peut être le même que le syndic de la copropriété. Il va procéder à la nouvelle répartition des charges de l'immeuble et devoir obtenir l'approbation des copropriétaires concernés lors de l'assemblée générale spéciale.

Les copropriétaires du ou des immeubles concernés instituent leur syndicat secondaire à la majorité de l'article 25 de la loi précitée. Les autres décisions relatives à l'immeuble sont votées à la même majorité que les décisions prises en assemblée générale.

 

 

 

 


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